Berlin’de “40 bin kaçak tatil dairesi-Ferienwohnung” iddiası tartışmalı!

Berlin’de konut krizi tartışmalarında yıllardır sıkça dile getirilen bir rakam var: 40 bin kaçak tatil dairesi. Bu sayının, konutların amacı dışında kullanılması ve kira artışlarının başlıca nedeni olduğu savunuluyordu.

Ancak yeni bir piyasa analizi bu rakamı ciddi şekilde sorguluyor.

Yeni araştırma: Gerçek sayı 6 bin civarında

Apartment Allianz Berlin (AAB) adlı sektör birliği tarafından yayımlanan araştırmaya göre Berlin’de yasal tanıma uyan tatil dairesi sayısı yaklaşık 6 bin.

Bu da 2 milyonu aşkın konutun bulunduğu Berlin’de toplam stokun sadece yüzde 0,29’una karşılık geliyor.

AAB Başkanı Romana Wolfram, kamuoyunda dolaşan rakamların “yanlış ve abartılı” olduğunu savunuyor. Araştırmaya göre 40 bin sayısı, farklı konaklama türlerinin yanlış şekilde aynı kategoriye dahil edilmesinden kaynaklanıyor.

Hangi konaklamalar karıştırılıyor?

Araştırmada, özellikle şu tür konaklamaların tatil dairesiyle karıştırıldığı belirtiliyor:

Ev sahibinin kendi dairesinde oda kiralaması (homesharing)

Tatildeyken ana konutun kısa süreli kiraya verilmesi

En az üç aylık sözleşmeyle sunulan mobilyalı daireler

Bu tür konaklamalar, yasal olarak klasik tatil dairesi kapsamına girmiyor. Airbnb verileri ayrıntılı incelendiğinde, 14 bini aşkın Berlin kaydının büyük bölümünün bu kategorilere ait olduğu ve geriye yaklaşık 6 bin “gerçek” tatil dairesi kaldığı ifade ediliyor.

Diğer veriler de benzer sonuç veriyor

AirDNA platformu Aralık 2025’te Berlin’de yaklaşık 5 bin tam daire tespit etti. Alman Tatil Evi Birliği’nin çalışması da benzer şekilde 6 bin civarında özel konaklama bulunduğunu ortaya koydu.

Berlin Eyalet Meclisi’ne verilen resmi yanıtlara göre de kayıtlı tatil dairesi sayısı yaklaşık 5 bin civarında.

Asıl sorun yeni konut eksikliği mi?

AAB’ye göre Berlin’de kira krizinin temel nedeni tatil daireleri değil, konut yetersizliği. Birliğe göre kira piyasasının rahatlaması için yaklaşık 100 bin yeni konuta ihtiyaç var.

Tüm 6 bin tatil dairesi bugün kalıcı kiraya dönüştürülse bile bunun “soruna çare olmayacağı” savunuluyor.

Fraunhofer Enstitüsü’nden araştırmacılar da bu ölçekteki tatil dairelerinin kira piyasası üzerinde belirleyici bir etkisi olmadığı görüşünde. Ancak bu çalışmanın Airbnb tarafından finanse edildiği belirtiliyor.

Denetim eksikliği eleştirisi

Berlin, Almanya’nın en katı “konutun amacı dışında kullanım” yasasına sahip. 2014’ten bu yana tam dairelerin tatil amaçlı kiralanması kural olarak yasak. İhlallerde 500 bin euroya kadar para cezası uygulanabiliyor.

Buna rağmen Berlin Sayıştayı, 2024 raporunda ilçelerin denetimleri yeterince sıkı yapmadığını eleştirdi. Bazı ilçelerde yıllarca tek bir para cezası bile kesilmediği ifade edildi.

Berlin Kiracılar Derneği ise mevcut düzenlemelerin daha etkin uygulanmasını ve belediyelerin personel ile yetki bakımından güçlendirilmesini talep ediyor.

Gerçek kaçak sayısının ne olduğu ise kesin olarak bilinmiyor. Ancak yeni analiz, 40 bin rakamının büyük ölçüde yanlış hesaplamaya dayandığını öne sürerek konut tartışmalarına yeni bir boyut kazandırıyor. (Kaynak: Welt - MFM-Redaksiyon/Taner Şentürk)